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房价为何上涨容易?想要下跌却很难?

2019-10-31 14:58:52 热度3199

最近,一些网民问为什么房价上涨这么容易,但很难让它下跌。在这方面,我们认为,1998年国内商品房市场完全商业化后,房价飙升。除了2005年、2008年、2011年和2014年的小幅调整之外,自那时以来房价一直是正数。总的来说,上升的确容易,下降的确困难。

在过去十年左右的时间里,中国房价上涨容易,下跌难,主要原因如下:第一,中国的经济增长相对依赖于房地产。许多时候,房地产调控将很快生效,但由于各地区严重的经济低迷,不允许放松房地产调控,然后房价反弹报复。在这种情况下,房地产监管几乎成了“空调”。这一再导致一种错觉,即许多人认为房价上涨容易,而下跌难。

其次,毫不奇怪,中国的货币政策长期放松,利率处于历史低位,使得房价更容易上涨,更难下跌。首先看看数据,2008年中国的m2只有40万亿人民币,到2018年底达到185万亿人民币,中国的m2是国内生产总值的两倍。过去几年,近40%的银行信贷资金流向了房地产市场。当然,房价上涨比下跌容易。

第三,中国近年来逐步放开户籍制度,推进城市化进程。目前,国内城市化率已达到58%,与发达国家的80%还有很长的路要走。然而,大量农村居民涌入城市,对当地房地产产生了强烈的需求。与此同时,三、四级城市棚户区的货币化安置导致大量拆迁户用资金购买附近的房屋。三线和四线城市的房地产板块如此之大,如果房价不上涨,这将会很奇怪。

第四,随着房价的上涨,社会各界都高兴得手舞足蹈。但是一旦房价将要下跌,每个人都在努力防止房价下跌。结果,银行降低了抵押贷款利率,地方政府收紧了他们投入的土地数量,开发商和投机者不愿出售,所有各方都不得不减缓房价的下跌。在这种情况下,房价只会很容易上涨和下跌,能够在一个狭窄的区域保持波动将是好事。

第五,房价的上涨与持续、中、高速的经济增长密切相关。在过去的20年里,中国经济长期高速增长。人们对自己未来的收入充满了良好的期望,房地产投机非常激烈。然而,如果经济停止快速增长并呈现下降趋势,或者如果需要进行经济结构调整,房地产泡沫将会破裂。因此,房价上涨很容易,但只有在经济繁荣时期,不包括调整期,房价才很难下跌。

事实上,国内房价下跌并不难。几年前,温州和鄂尔多斯的泡沫破裂了。在过去的两年里,北京周边房地产市场的房价也从40,000/m2下降到22,000-26,000/m2,房价也下降了30%。此外,厦门房价从最高的6万元/平方米下降到4万元/平方米以上,降幅也超过30%。因此,房价不会大幅下跌,但各种因素延缓了房价下跌的进程,一些国内三线和四线房价也将在未来大幅下跌。

房价上涨容易,下跌难,主要是在房地产上涨周期。在过去的20年里,国内经济发展迅速,人们的收入预期趋于乐观。加上城市化和温室改革的推进,各种住房需求得到了充分释放。然而,过去并不代表未来。鉴于国内房价的上涨远远超过经济增长,存在着很大的泡沫。泡沫破裂、房价回到合理水平只是时间问题。如果你等待房地产调整周期,你会发现房价下跌比上涨更容易。

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