天安门户网站

首页 » 财经 » 正文 »

中国物业企业IPO 潮:在云端与泥土之间

2019-11-15 14:54:18 热度690

房地产公司资本化的轨道越来越活跃。

10月7日,蓝光发展宣布其子公司蓝光嘉宝(Blu-ray Garbo)已被保荐人告知,香港证券交易所原则上同意蓝光嘉宝提交的公开发行h股并在香港证券交易所主板上市的申请。

10月10日,新源地产披露了此次股票发行的结果。最终售价定为每股2.08港元,全球销售净收入约为2.203亿港元。10月11日,新源服务(01895.hk)在香港证券交易所上市。

在它们背后,许多房地产公司正准备分拆其房地产服务上市。世茂总裁许世坛早些时候透露,他的世茂地产在完成转型并更名为世茂服务后,预计将于2021年分拆上市。郑融集团还透露,计划在香港上市其物业管理业务,可能筹资约1亿美元。

去年成为资本市场的“烫手山芋”后,今年,地产公司再次掀起香港上市的小热潮。根据中国理工大学的数据,有40家上市公司。其中,有9家、9家、2家和2家上市公司计划分别于2019年、2020年、2021年和2022年上市,另有18家上市意向尚未确定上市时间。除新源地产、蓝光嘉宝和保利地产外,还有时代地产、剑桥地产、新达正地产和建业地产将于2019年上市。

香港地产公司大规模上市背后的资本运作内在逻辑是什么?前30家房地产公司都有布局物业服务。谁将成为上市房地产公司的领导者?

徐汇集团董事长林忠认为,在房地产市场严格监管的背景下,房地产企业所有权下的房地产部门通过分拆上市,可以减少对集团资金的依赖,同时实现独立经营,减轻母公司的财务压力。

也有声音认为,目前的房地产行业仍处于“赛道”状态。尽管房地产公司对房地产的拆分正如火如荼,房地产股自去年以来表现良好,但房地产服务作为房地产公司诞生的独立行业和转型运营的第一站,仍存在许多潜在风险点。房地产公司的首次公开募股并不等同于保险单。

跑马地圈地Ipo潮

房地产行业的规模之战正在从房地产开发走向物业管理运营。

继地产上市首次分享多彩生活后,优雅生活服务、田园服务、新城悦、凯撒地产、永胜生活服务、滨江服务、澳苑健康相继在香港上市。

最新数据显示,16家房地产公司已经进入资本市场,这些房地产公司正在成长为HKEx的一个独立行业。

“此次上市的净收益约为60%,约为1.3亿港元,将用于拓展物业管理服务、寻求战略性收购和投资机会。”辛媛说。

新源地产在香港联交所成功上市后,张勇成为少数同时持有美股和港股的上市公司的实际控制人。他认为,房地产企业之间的竞争已经开始从规模转向物业服务生态,并计划增加新源在城市市场的份额,进一步扩大中、东、环渤海地区的物业管理项目。

这不仅是张勇的野心,也是其他大多数已经上市或正在上市的房地产公司的野心。与依靠母公司输血或自身经营相比,房地产行业的独立资本化无疑是更好的规模加速器,房地产公司的上市和并购是交织在一起的。

从上市房地产公司的资金使用情况来看,大部分资金用于收购和扩大规模。如优雅生活将65%的融资投资用于并购;永胜服务将把55%的资金用于战略收购和投资。

易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,由于目前物业管理行业集中度较低,全国约有11万家物业企业,每家平均管理面积较小。该行业前100名市场份额仅占总市场份额的32%。因此,几乎所有的上市房地产公司都使用筹集的资金投资和收购项目。

就在去年9月,雅高人寿发起了迄今为止房地产行业规模最大的收购。计划以15.6亿元收购钟敏地产60%的股权,以不超过5亿元的价格收购钟敏地产60%的股权。这是它今年发起的第四次合并。

此外,永盛服务公司以4.62亿元收购了青岛雅苑房产的55%。碧桂园物业服务公司以1.9亿元收购了贾凯物业100%的股权;中海地产以466万元人民币收购了中国建筑捷成地产的全部股份。AVIC巽他收购招商地产100%股权。

关于物业管理行业的赛马和圈地现象,业内人士表示,目前,大公司正在积极拓展第三方物业,同时加大并购力度,扩大规模。分散的商业模式将被逐步淘汰,并开始走向标准化。

安森证券(Anson Securities)表示,房地产公司分拆上市,一方面是由于对房地产行业增长放缓的预期,另一方面是对房地产行业中长期前景的乐观展望。做好股票已经成为当前房地产行业的焦点。资本正以一种强烈的态度席卷整个物业管理行业,大型企业正竞相打造自己的商业围城。

并非所有的机会都在上市之后。

在过去的三四年里,中国的物业管理行业一直被视为一个大规模、快速增长的蓝海市场。一些研究机构表示,到2030年底,该行业的总空间预计将达到318亿平方米,预计将高达美日比率的2倍和8倍,相应的收入为2万亿元,预计近年将进入规模爆发期。

然而,随着房地产市场逐渐进入股票时代,物业管理服务已经成为许多房地产企业的第二条轨道。增加和加快房地产产业链下游的房地产产业布局已经成为许多房地产企业的目标。对规模和市场份额的需求也使得房地产公司渴望资本市场融资,从而扩大了规模。

永盛服务总裁周洪滨认为,物业管理行业未来有巨大的盈利潜力。在他看来,标杆管理公司一般有三大业务部门。首先,传统的基本物业服务目前占总收入的65%。第二,非业主增值服务,主要是为开发商提供服务产生的收入,占总收入的近20%;第三,住宅业主的增值服务利润,即通过识别业主的需求,物业管理公司通过设计相应的产品和服务满足业主的生活需求,从而产生物业管理费用以外的收入,占总收入的15%。

他说:「资本市场正逐步认同地产公司的价值,并给予它们远高于地产发展商的估值水平,这亦促使地产公司分拆其地产附属公司上市。无论a股还是港股,整体业绩在不久的将来依然强劲。我们可以看到,此次分拆上市的地产公司的市盈率和市净率比母公司高出近三至四倍,这意味着市场普遍看好地产股的价值。”一位资深房地产评论员说。

房产公司正在分拆房产上市,房产部门的价值越来越突出。今年上半年,上市房地产公司的市值比上市首日平均增长了80%。其中,中海地产总市值达到117.68亿元,是2015年10月上市首日市值的三倍多。从上市第一天起,绿城服务的市值增加了约192%。新诚悦的市值从上市第一天起上涨了约185%。此外,绿园服务、新城悦和永盛服务三家公司的市盈率超过40倍,而绿城服务、中海地产和澳源健康七家上市地产公司的市盈率超过20倍。

一些证券交易商表示,他们依靠主营业务,但不是主营业务,而且有许多收入链,这支持资本市场对上市物业管理企业的估值足够高。价值获取过去是单一的,但现在是多样化的。高估值是基于大城市的大部分物业服务,其次是物业的技术水平、商业模式和产品线的完整性。有色生活和绿色城市服务受到高度重视,因为它们都声称自己的主要业务所占比例很小,并且从衍生产品中获得大量利润。因此,市场价值相对较高。

事情也有两面性。在看似良好的形势背后,房地产公司的业务和运营存在许多潜在风险。

保利地产在招股说明书中明确表示,对于大多数住宅企业的物业部门来说,他们的大部分收入来自承包物业管理服务。当收取的物业管理费用不足以支付提供物业管理服务的所有费用时,或当公司长期拖欠收取该等费用时,其现金流量状况可能受到不利影响。

东方证券分析师朱进认为,房地产公司利润率的边际变化取决于新交付项目的情况。物业公司的成长在收入方面受到限制,但成本方面却刚性上升,因此现有项目的利润率逐年下降,而利润率较高的新交付项目则会在利润率上影响物业公司的整体利润率。

另一方面,随着各类住宅企业的独立分拆、上市、兼并和扩张,房地产企业面临的市场竞争压力也不断加大。业内人士认为,物业管理行业不是开发商熟悉的资源型和资本驱动型行业。上市融资并不能有效促进公司的规模扩张。上市房地产公司实际上并没有达到大家的预期,在运营中也没有达到示范效果。很难说拆分属性列表是结束还是开始。

虽然许多上市房地产公司仍然严重依赖母公司实现管理领域的高增长并找到新的突破口,但行业领先者万科地产和龙湖地产却一再否认任何分拆上市的计划。

中信建设投资的房地产分析师刘璐表示,资本市场更青睐行业领袖。大规模意味着稳定的经营收入和实现港口流动的大空间。资本也更青睐母公司支持力度强、管理领域有保证增长的企业。作为业绩的增量,目前主流上市物业服务公司的增值服务已经占到总利润的3-40%,但质量不同。资本市场倾向于集中于房地产产业链和增值服务较强的物业服务公司。

刘璐提醒说,从投资的角度来看,有必要衡量物业企业成长的“四元”逻辑,即服务面积的“数量”、“物业成本的质量”、“费用的成本控制”和增值服务的“增加”。

来源:中国房地产网

密切关注通化顺金融微信公众号(ths518),获取更多金融信息

时时彩信誉平台 新疆十一选五投注 贵州快3

返回顶部